深圳市人民政府令

　　第221號

　　《深圳市房地產市場監管辦法》已經市政府五屆一次常務會議審議通過，現予發布，自2010年9月1日起施行。

　　市長 許勤

　　二○一○年七月九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強深圳市（以下簡稱本市）房地產市場管理，規范房地產開發經營、經紀和估價行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據有關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內房地產開發經營、經紀和估價活動及相應房地產市場管理行為。

　　第三條 房地產開發經營、經紀和估價，應當遵循合法、平等、公平、自愿、誠實信用的原則。

　　房地產開發企業、經紀和估價機構及其從業人員的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得非法干預其業務活動和結果。

　　房地產開發企業、經紀和估價機構及其從業人員應當妥善保管在業務活動中獲悉的交易當事人的資料，保守當事人的個人隱私和商業秘密，不得違法利用其所獲取的信息。

　　第四條 市政府房地產主管部門（以下簡稱主管部門）依法對房地產市場進行指導、檢查、監督和管理。

　　發展改革、工商、價格、建設、稅務、勞動、國有資產管理、銀行監管等部門依據各自職責對房地產市場行為進行監管。

　　第五條 主管部門應當根據房地產市場監管的要求，建立房地產信息系統，作為房地產交易、管理的操作平臺和有關房地產交易、管理信息的發布平臺，實現對房地產市場的動態監控。

　　除依法公開的信息外，使用房地產信息系統應當進行數字認證，以獲取相應的操作權限。

　　信息系統的管理和使用辦法由主管部門另行制定。

　　第六條 鼓勵和引導房地產開發企業、經紀和估價機構成立和完善相關房地產行業組織。房地產行業組織在主管部門的指導下，依照法律、法規、規章和行業組織章程，實行房地產行業自律管理。

　　房地產行業組織應當積極組織房地產開發企業、經紀和估價機構及其從業人員的業務培訓和繼續教育。

　　房地產開發企業、經紀和估價機構及其從業人員應當按時參加業務培訓和繼續教育，不斷提高業務素質和從業水平。

　　第二章 房地產開發經營

　　第七條 從事房地產開發經營活動的企業應當依法取得房地產開發資質證書。

　　禁止未取得房地產開發資質證書的任何單位和個人從事房地產開發，禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規擅自在未依法取得建設用地使用權的土地上進行房地產開發。

　　禁止銷售前款規定的違法開發建設的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經紀、公證、貸款等服務和便利。

　　第八條 房地產開發項目應當在申報立項時，按照國家有關規定建立項目資本金，在商業銀行設立專戶存儲，專項用于項目建設。商業銀行辦理項目資本金存儲手續后，應當向房地產開發企業出具項目資本金存儲證明。

　　房地產開發項目建設資金包括項目資本金，項目資本金不符合國家有關規定的，發展改革部門不予核準立項，建設部門不予頒發施工許可證。

　　第九條 房地產開發項目申請預售前，項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金10%，并在項目取得規劃驗收合格憑證后，方可提取使用。

　　在符合提取使用條件前，房地產開發企業不得以任何方式將前款規定的項目資本金挪作他用，商業銀行不得撥付。

　　商業銀行出具不實資本金存儲證明或者不按本條規定撥付資金的，銀行監管部門應當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

　　第十條 房地產開發企業應當在簽訂建設用地使用權出讓合同后10日內，建立房地產開發項目手冊。房地產開發項目建設和經營過程中的主要事項，應當在房地產開發項目手冊中予以記載并及時更新。

　　第十一條 房地產開發企業銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，并報價格監督執法部門備案。

　　房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

　　價格綜合管理部門應當會同相關部門制定并公布房地產開發價格行為規則，引導、規范房地產開發企業依法自主定價。

　　第十二條 商品房預售應當符合下列條件：

　　（一）已付清地價款，并取得房地產權利證書；

　　（二）取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；

　　（三）七層以下（含本數）的商品房項目已封頂，七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數；

　　（四）確定施工進度和竣工交付日期；

　　（五）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權利且未被司法機關或者行政機關查封、扣押；

　　（六）項目資本金賬戶余額不低于項目資本金10%；

　　（七）法律、法規規定的其他條件。

　　房地產開發企業在依法取得商品房預售許可證前，不得直接出售或者以內部認購、內部認籌等方式變相出售商品房。

　　第十三條 取得預售許可證后，房地產開發企業應當在10日內通過房地產信息系統一次公示全部預售商品房、預售時間、預售地點、預售方式及預售價格，不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開預售。

　　第十四條 房地產開發企業銷售商品房，應當將下列材料在營業場所公示：

　　（一）購房指引；

　　（二）營業執照和資質證書；

　　（三）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

　　（四）采取預售的，應當公示商品房預售許可證；

　　（五）建設用地使用權出讓合同書；

　　（六）商品房買賣合同示范文本及附件；

　　（七）商品房項目總平面圖和測繪報告；

　　（八）商品房能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期；

　　（九）商品房銷售控制表；

　　（十）業主臨時管理規約；

　　（十一）前期物業服務企業名稱、收費標準和物業服務合同；

　　（十二）法律、法規、規章和主管部門要求公示的其他材料。

　　第十五條 房地產開發企業應當為購房人查詢與所購商品房有關城市規劃、公共配套設施、開發進度等信息提供便利。

　　第十六條 房地產開發企業應當通過房地產信息系統使用主管部門提供的商品房認購書和商品房買賣合同示范文本。

　　房地產開發企業和購房人經協商一致，可以依法對示范文本的條款進行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規強制性規定以及建設用地使用權出讓合同的約定。

　　房地產開發企業預售商品房，應當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內，將簽訂的合同通過房地產信息系統報主管部門備案。

　　第十七條 房地產開發企業的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應當視為商品房買賣合同的內容。

　　房地產開發企業應當對樣板房的裝修裝飾材料及其價格、規格等信息以書面形式詳細說明，并逐項列明是否與銷售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。

　　房地產開發企業未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關設施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項目，該樣板房項目即為具體確定的商品房及相關設施的說明和允諾。

　　第十八條 在商品房預售項目竣工前，商品房預售款必須專項用于購買該預售項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款（含工資及社會保險）及法定稅費、行政罰款，不得挪作他用。

　　第十九條 房地產開發企業使用預售款繳納法定稅費、行政罰款的，應當憑法定稅費計稅依據、憑證或者行政處罰決定書向商業銀行申請提取使用；使用預售款支付工程進度款（含工資及社會保險）或者建設材料、設備款項的，應當憑經監理企業和施工企業共同確認的施工計劃、施工進度說明、施工企業或者材料設備供應企業收款賬號向商業銀行申請提取使用，款項直接支付至施工企業或者材料設備供應企業。

　　商業銀行收到預售款撥付請求后，可以就工程進度進行現場查驗。經查驗認為申請使用款項與進度明顯不符的，商業銀行應當拒絕撥付。

　　商業銀行不按本辦法第十八條、第十九條規定撥付預售款的，銀行監管部門應當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

　　第二十條 房地產開發企業應當將預售款申請使用和撥付情況如實即時載入項目手冊。

　　房地產開發企業應當按照有關規定，在房地產開發項目竣工驗收后及時辦理工程結算手續，向施工企業支付工程結算款。房地產開發企業應當在工程款（含質量保修金）全部依約支付完畢后方可在開戶商業銀行辦理預售款專用賬戶注銷手續。

　　第二十一條 房地產開發企業委托房地產經紀機構代理銷售商品房，應當在其發布的商品房銷售廣告中同時載明受托房地產經紀機構的名稱和備案編號。

　　第二十二條 房地產開發企業怠于開發建設造成土地閑置的，主管部門應當依法進行處置，并納入誠信檔案。

　　房地產開發企業按閑置土地處置方案要求將相關處置責任履行完畢前，主管部門應當在土地使用權招標、拍賣、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產開發企業及其控股股東參與競買。

　　第二十三條 房地產開發企業在房地產銷售活動中，不得有下列損害購房人權益的行為：

　　（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；

　　（二）訂立虛假合同；

　　（三）違反價格備案制度出售商品房；

　　（四）在取得商品房預售許可證前，與購房人簽訂商品房認購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

　　（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品，強制或者變相強制服務并收取費用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

　　（六）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第二十四條 房地產開發企業在房地產開發經營活動中，不得有下列價格違法行為：

　　（一）以協議、決定或者其他協同行為相互串通，統一確定、維持、變更價格；

　　（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量，操縱價格；

　　（三）捏造、散布漲價或者房源斷缺等信息，哄抬價格，引發市場恐慌，推動商品房價格過高上漲；

　　（四）在提供相同等級、相同質量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格；

　　（五）法律、法規、規章禁止的其他價格違法行為。

　　第二十五條 房地產開發企業在房地產開發經營活動中，不得有下列不正當競爭行為：

　　（一）擅自使用他人的企業或者項目名稱以及代表其名稱的標志、圖形、代號，使人誤認為是他人的商品房或者經營活動；

　　（二）偽造或者冒用認證標志、名優標志等質量標志，對商品房質量作引人誤解的虛假表示；

　　（三）以銷售商品房為目的，利用財物或者其他手段對項目建設、通訊、質檢、供水、供電等企業、事業單位以及房地產經紀、估價等中介機構進行賄賂；

　　（四）以不正當手段獲取他人的商業秘密或者披露、使用、允許他人使用以不當手段獲取的商業秘密；

　　（五）捏造、散布虛假事實，損害競爭對手的商業信譽、商品聲譽；

　　（六）從事法律明文禁止的有獎銷售行為；

　　（七）利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳；

　　（八）法律、法規、規章禁止的其他不正當競爭行為。

　　第二十六條 房地產經紀機構、估價機構及其從業人員不得為房地產開發企業實施本辦法第二十三條至第二十五條規定的行為提供服務或者便利。

        第三章 房地產經紀

　　第二十七條 本辦法所稱房地產經紀人員包括房地產經紀人及輔助人員。

　　本辦法所稱房地產經紀人，是指依照國家規定考取房地產經紀人執業資格證書并經注冊的人員。

　　房地產經紀機構設立的分支機構應當以所屬房地產經紀機構的名義對外開展業務。

　　第二十八條 房地產經紀機構（包括依法設立的分支機構，下同）在本市開展房地產經紀業務的，應當在取得營業執照后30日內或者本辦法施行后30日內持以下材料到主管部門辦理備案：

　　（一）營業執照；

　　（二）法定代表人或者負責人的身份證明；

　　（三）房地產經紀人員的資格證書、勞動合同和社會保險繳納證明；

　　（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

　　主管部門應當在收到前款規定的備案材料后5個工作日內，為其辦理備案手續。

　　工商、勞動等部門應當為主管部門核查房地產經紀機構備案材料提供便利。

　　第二十九條 房地產經紀人員執業的，應當加入房地產經紀機構，并按規定在主管部門辦理備案（以下稱執業登記）。

　　房地產經紀輔助人員應當熟悉房地產相關的法律、法規及有關行業管理的規定，具有一定的房地產專業知識，掌握房地產交易程序和實務操作技術及技能，輔助房地產經紀人開展業務。

　　房地產經紀人應當對輔助人員的業務行為進行指導，對其輔助的執業行為承擔責任。

　　第三十條 房地產經紀機構及其從業人員應當按照《城市房地產中介服務管理規定》參加主管部門組織的年度檢查。檢查不合格的，在按要求整改合格前，不得繼續從事房地產經紀業務。

　　第三十一條 主管部門應當將在本市開展房地產經紀業務的房地產經紀機構備案信息以及房地產經紀人員的執業登記信息，通過房地產信息系統向社會公示。

　　房地產經紀機構備案信息以及房地產經紀人員的執業登記信息發生變更的，應當自變更之日起30日內到主管部門辦理變更手續。

　　第三十二條 房地產經紀機構應當在其經營場所公示下列信息：

　　（一）營業執照和備案證書；

　　（二）房地產經紀人員姓名及其執業登記信息；

　　（三）主管部門發布的房地產經紀服務合同示范文本；

　　（四）行業組織制定的交易指引；

　　（五）服務項目、內容、標準和流程；

　　（六）收費項目、計費依據和標準；

　　（七）信用檔案查詢方式；

　　（八）投訴方式和途徑；

　　（九）主管部門要求公示的其他事項。

　　第三十三條 房地產經紀機構接受委托開展業務，應當通過房地產信息系統使用主管部門發布的房地產經紀服務合同示范文本與委托人簽訂房地產經紀服務合同。

　　房地產經紀服務合同應當由執行該經紀業務的房地產經紀人簽字，并附有參與該經紀業務的房地產經紀人員姓名和執業登記信息。

　　第三十四條 房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，應當告知委托人下列事項：

　　（一）執行該業務的房地產經紀人員姓名、執業登記號；

　　（二）應當由委托人協助的工作、提供的必要材料和文件；

　　（三）房地產交易的一般程序；

　　（四）交易過程中涉及的稅費；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他事項。

　　房地產經紀機構及其從業人員在經紀活動中，應當如實告知委托人服務進度情況以及與交易有關的事項。

　　第三十五條 委托人應當向房地產經紀機構提供房地產經紀業務所必需的材料，并對所提供材料的真實性和合法性負責。

　　第三十六條 房地產經紀機構接受委托代理或者提供居間服務的，應當對房地產權利的真實性、委托人的財產處分權限進行查驗。

　　第三十七條 房地產經紀機構對外發布的房源信息應當真實有效，并附有相應的信息編碼。

　　房地產經紀機構應當通過房地產信息系統與當事人簽訂書面經紀服務合同，取得系統自動生成的房源信息編碼。

　　任何單位和個人可以憑房地產經紀機構發布的房源信息編碼，通過房地產信息系統對相應的房源信息進行查驗。

　　第三十八條 房地產經紀機構或者從業人員通過本經紀機構購買、出售、承租、出租房地產的，應當在簽訂房地產轉讓、租賃合同前書面告知交易當事人并取得交易當事人書面同意。

　　第三十九條 未經交易各方當事人書面同意，房地產經紀機構不得代收或者監管交易當事人支付的交易款項。

　　經交易各方當事人書面同意，房地產經紀機構可以代收或者監管不超過交易價款總額5%的交易款項。

　　第四十條 房地產經紀機構發布廣告，應當載明其機構名稱和備案編號。

　　房地產經紀機構不得進行虛假廣告宣傳。

　　第四十一條 房地產經紀機構不得有下列行為：

　　（一）聘用或者指派未辦理執業登記的人員以房地產經紀人員名義或者其他方式從事房地產經紀業務；

　　（二）以其他企業名義或者允許其他企業以本企業名義開展業務；

　　（三）對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取交易差價；

　　（四）為法律、法規、規章禁止交易的房地產提供代理、居間等經紀服務；

　　（五）虛構事實或者隱瞞真相，對委托人或者其他相關當事人進行誤導、欺詐；

　　（六）強制或者變相強制服務并收取費用等不正當競爭行為；

　　（七）為交易當事人規避房地產交易稅費或者其他非法目的，就同一房地產簽訂不同交易價款的不同合同提供便利；

　　（八）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第四十二條 房地產經紀人員不得有下列行為：

　　（一）同時在兩個或者兩個以上房地產經紀機構中執業；

　　（二）以個人名義承攬房地產經紀業務或者收取服務報酬；

　　（三）以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產經紀業務；

　　（四）索取、收受經紀合同約定以外的報酬或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；

　　（五）法律、法規、規章禁止的其他行為。

 

　　第四章 房地產（土地）估價